Kira hukuku, günlük hayatta sıkça karşılaşılan ve birçok insanı doğrudan etkileyen karmaşık bir hukuk alanıdır. Or-An Kira Avukatı olarak, kiracı-kiraya veren ilişkilerinden doğan anlaşmazlıkların çözümünde profesyonel hukuki destek sunmaktayız. Ankara’nın gelişen bölgesi Or-An’da gayrimenkul piyasasının canlanması ve konut ile iş yeri kiralarının artmasıyla birlikte, kira hukuku konusunda uzmanlaşmış avukatların önemi de artmıştır. Kiralama süreçlerinde tarafların haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi, olası anlaşmazlıkların önlenmesi ve çıkan uyuşmazlıkların çözümü için kilit rol oynamaktadır.
Or-An Kira Avukatı olarak, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından, kira artışları, tahliye davaları, kira alacaklarının tahsili, kiralanan gayrimenkulün kullanımından doğan uyuşmazlıklar ve diğer tüm kira hukuku meseleleri konusunda müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti vermekteyiz. Kira hukukunun dinamik yapısı ve sürekli güncellenen mevzuat, bu alanda uzmanlaşmış bir avukatın desteğini gerekli kılmaktadır. Bu yazıda, kira hukuku, kira davalarının türleri, kiracı ve kiraya veren hakları, tahliye sebepleri ve kira uyuşmazlıklarının çözümüne ilişkin kapsamlı bilgiler sunuyoruz.
Or-An Kira Avukat Hizmetleri
Kira Hukuku Danışmanlığı ve Sözleşme Hazırlama
Kira ilişkilerinde yaşanan sorunların büyük bir kısmı, başlangıçta detaylı ve hukuka uygun hazırlanmamış sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. Or-An Kira Avukatı olarak, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirleyen, gelecekte yaşanabilecek anlaşmazlıkları öngören ve buna göre önlemler içeren, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuata uygun kira sözleşmeleri hazırlamaktayız. Sözleşme hazırlama sürecinde, kira bedeli ve artış oranları, kira süresi, kiralananın kullanım amacı, tamirat ve bakım yükümlülükleri, depozito miktarı ve koşulları, alt kiralama ve sözleşme devri, fesih koşulları ve tahliye sebepleri gibi kritik noktaları detaylı şekilde ele alıyoruz. İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, hem kiracı hem de kiraya veren için hukuki güvence sağlar ve potansiyel uyuşmazlıkları minimize eder.
Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Temsilcilik
Kira ilişkilerinde çeşitli nedenlerle uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Or-An Kira Avukatı olarak, kiracı ve kiraya veren müvekkillerimize kira uyuşmazlıklarının çözümünde kapsamlı hukuki temsil hizmeti sunmaktayız. Kira bedeli uyuşmazlıkları, tahliye talebi ve davaları, kira alacaklarının tahsili, kiralananın kullanımından kaynaklanan sorunlar, kira parasının depozitoyla mahsubu, kira sözleşmesinin feshi ve tazminat talepleri gibi konularda müvekkillerimizi temsil etmekteyiz. Her uyuşmazlık kendine özgü özellikler taşıdığından, davanın niteliğine göre özel stratejiler geliştirmekte ve müvekkilimizin haklarını en üst düzeyde korumaktayız. Or-An bölgesinin gelişen ticari ve konut yapısını yakından takip eden bir avukat olarak, bölgedeki gayrimenkul piyasasına, kiralama pratiklerine ve yerel dinamiklere hakim olmak, uyuşmazlıkların çözümünde stratejik avantaj sağlamaktadır.
Tahliye Davalarında Uzman Destek
Tahliye davaları, kira hukukunun en çetrefilli ve hassas konularından biridir. Or-An Kira Avukatı olarak, tahliye sebeplerinin doğru değerlendirilmesi, davaya hazırlık süreci, dava stratejisinin belirlenmesi ve mahkeme aşamasında profesyonel temsil konularında uzman destek sunmaktayız. Tahliye davaları, kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı kötü kullanması, yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar gibi çeşitli nedenlere dayanabilir. Her bir tahliye sebebi için farklı yasal prosedürler ve ispat yükümlülükleri bulunmaktadır. Uzman avukatımız, davanın niteliğine göre en uygun stratejiyi belirleyerek, müvekkilin haklarını korur ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmasını sağlar.
Tahliye davalarında süre ve usul yönünden yapılacak hatalar, davanın reddine veya uzamasına neden olabilir. Bu nedenle, ihtarların doğru hazırlanması, yasal sürelere uyulması, delillerin eksiksiz toplanması ve dava dilekçesinin hukuka uygun şekilde hazırlanması büyük önem taşır. Or-An Kira Avukatı olarak, tüm bu süreçleri titizlikle yönetiyor ve müvekkillerimizin hak kayıplarına uğramasını önlüyoruz. Ayrıca, icra takibi yoluyla tahliye süreçlerinde de müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sağlıyoruz.
Kira Hukuku Uyuşmazlıkları ve Çözüm Yolları
Kira Uyuşmazlıklarının Temel Türleri
Aşağıdaki tablo, kira hukukunda sıkça karşılaşılan uyuşmazlık türlerini, bu uyuşmazlıkların yasal dayanaklarını ve çözüm yaklaşımlarını göstermektedir. Bu bilgiler, kira ilişkisinde yaşayabileceğiniz sorunlar hakkında genel bir çerçeve sunmaktadır.
| Uyuşmazlık Türü | Yasal Dayanaklar | Çözüm Yaklaşımı |
|---|---|---|
| Kira Bedeli Uyuşmazlıkları | TBK md. 343-344, Yargıtay İçtihatları | Kira tespit davası, TÜFE oranına göre hesaplama, emsal kira bedeli tespiti |
| Kira Bedelinin Ödenmemesi | TBK md. 315, 352/2 | İhtarname, icra takibi, tahliye davası |
| Kiralananın Kötü Kullanımı | TBK md. 316, 352/2 | Delil tespiti, zararın belgelenmesi, tahliye davası |
| Tahliye Taahhüdü | TBK md. 352/1 | Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin incelenmesi, tahliye davası |
| Kiraya Verenin İhtiyacı | TBK md. 350, 351 | Gerçek ihtiyacın ispatı, sürelere uyulması, tahliye davası |
| Depozito İadeleri | TBK md. 342 | Kiralananın durumunun tespiti, zararların mahsubu, alacak davası |
| Kiralananın Ayıplı Olması | TBK md. 304-308 | Ayıbın bildirimi, tamir talebi, kira indirimi, fesih |
| Alt Kiralama ve Kullanım Devri | TBK md. 322-323 | Sözleşme hükümlerinin incelenmesi, izin şartlarının değerlendirilmesi |
Her uyuşmazlık türü için çözüm stratejileri davanın özel koşullarına göre değişiklik gösterebilir. Deneyimli bir kira avukatı, uyuşmazlığın detaylarını inceleyerek en etkili çözüm yöntemini belirleyecektir.
Kira Uyuşmazlıklarında İspat Araçları
Aşağıdaki tablo, kira davalarında kullanılan ispat araçlarını, bu araçların özelliklerini ve değerlendirme kriterlerini göstermektedir. İspat araçlarının niteliği ve yeterliliği, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilecek faktörlerdir.
| İspat Aracı | Özellikleri | Değerlendirme Kriterleri |
|---|---|---|
| Kira Sözleşmesi | Taraflar arasındaki anlaşmanın yazılı hali | İmzaların gerçekliği, içeriğin açıklığı, kanuna uygunluk |
| Kira Ödeme Belgeleri | Dekont, makbuz, havale/EFT bilgileri | Ödeme tarihleri, tutarlar, düzenlilik, açıklama bilgileri |
| İhtarnameler | Noter kanalıyla gönderilen bildirimler | Tebliğ tarihi, içeriğin açıklığı, kanuni sürelere uygunluk |
| Delil Tespiti Raporları | Mahkeme tarafından yapılan tespitler | Tespitin zamanlaması, kapsamı, uzman değerlendirmesi |
| Tanık Beyanları | Kira ilişkisine dair bilgi sahibi kişilerin ifadeleri | Tutarlılık, tarafsızlık, bilgi düzeyi, güvenilirlik |
| Bilirkişi Raporları | Uzman kişilerce hazırlanan teknik değerlendirmeler | Uzmanlık alanı, değerlendirmenin kapsamı, bilimsel yöntemler |
Kira davalarında uygun ispat araçlarının kullanılması, davanın başarısı için kritik öneme sahiptir. Kira avukatı, müvekkilin durumuna en uygun ispat araçlarını belirleyerek, dava stratejisini buna göre şekillendirir.
Kira uyuşmazlıklarında ispat araçlarının doğru ve etkin kullanımı, davanın sonucunu belirleyen en önemli faktörlerden biridir. Or-An Kira Avukatı olarak, müvekkillerimizin haklarını korumak için tüm ispat araçlarını titizlikle değerlendiriyor ve en güçlü delilleri sunmaya özen gösteriyoruz. Özellikle yazılı belgelerin (kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, yazışmalar vb.) eksiksiz toplanması, tanıkların doğru belirlenmesi ve gerektiğinde delil tespiti yaptırılması, davanın başarı şansını artıran önemli unsurlardır. Or-An bölgesindeki gayrimenkul piyasasına hakim olmak, emsal kira bedeli tespitinde ve bölgeye özgü kiralama pratiklerinin değerlendirilmesinde avantaj sağlamaktadır.
Kira Hukukunun Temel İlkeleri
Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun özel hükümlerinde düzenlenmiş olup, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkileri düzenleyen temel ilkelere dayanmaktadır. Bu ilkeler, kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülüklerini belirler ve uyuşmazlıkların çözümünde başvurulan hukuki çerçeveyi oluşturur. Sözleşme serbestisi ilkesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen emredici hükümler saklı kalmak kaydıyla, tarafların kira sözleşmesinin içeriğini serbestçe belirleyebilmelerine olanak tanır. Ancak kiracı lehine koruyucu düzenlemeler, bu serbestiyi belirli ölçüde sınırlandırmaktadır.
Kiracının korunması ilkesi, kira hukukunun en temel ilkelerinden biri olup, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine çeşitli koruyucu düzenlemeler getirilmiştir. Bu ilke, kira artış oranı sınırlamaları, fesih bildirim süreleri, tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması gibi düzenlemelerde kendini gösterir. Dürüstlük kuralı, kira ilişkisinin her aşamasında tarafların birbirlerine karşı dürüst ve hakkaniyete uygun davranma yükümlülüğünü ifade eder. Bu kural, sözleşmenin yorumlanmasında, hakların kullanılmasında ve yükümlülüklerin yerine getirilmesinde gözetilmesi gereken temel bir ilkedir.
Kiralananın sözleşmeye uygun kullanılması ilkesi, kiracının kiralananı kira sözleşmesinde belirtilen amaca uygun olarak özenle kullanma yükümlülüğünü ifade eder. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu ilkesi ise, kiraya verenin kiralananı kira sözleşmesinde öngörülen kullanıma elverişli durumda teslim etme ve bu durumu kira süresi boyunca sürdürme yükümlülüğünü belirtir. Kira bedelinin kararlaştırılan zamanlarda ödenmesi ilkesi, kiracının temel yükümlülüklerinden biri olup, bu yükümlülüğün ihlali çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir.
Bir Or-An Kira Avukatı olarak, bu temel ilkelerin uygulanmasını dikkatle takip ediyor ve müvekkillerimizin haklarını bu çerçevede koruyoruz. Örneğin, kira artış oranlarının yasal sınırları aşması durumunda kira tespit davası açılması, kiralananın ayıplı olması halinde kiracının haklarının kullanılması veya kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle tahliye davası açılması gibi durumlarda, bu ilkelerin doğru uygulanması büyük önem taşımaktadır. Kira hukukunun dinamik yapısı ve sürekli güncellenen içtihatlar nedeniyle, bu alanda güncel bilgi ve tecrübeye sahip bir avukatın desteği, hak kayıplarının önlenmesi ve en uygun hukuki çözümün bulunması açısından kritik öneme sahiptir.
Kira Sözleşmesi Hazırlanması ve Önemi
Kira ilişkilerinde yaşanan uyuşmazlıkların büyük bir kısmı, başlangıçta detaylı ve hukuka uygun şekilde hazırlanmamış kira sözleşmelerinden kaynaklanmaktadır. Or-An Kira Avukatı olarak, kira sözleşmelerinin hazırlanması aşamasında profesyonel destek sunuyor ve müvekkillerimizin ileride yaşayabilecekleri hukuki sorunları en aza indiriyoruz. İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirler, yorum farklılıklarını minimum düzeye indirir ve olası anlaşmazlıklarda güçlü bir dayanak oluşturur.
Kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken temel unsurlar arasında tarafların kimlik bilgileri, kiralananın açık ve net tanımı, kira bedeli ve ödeme koşulları, kira süresi ve yenileme şartları, depozito ve benzeri teminatlar, kiralananın kullanım amacı, alt kira ve kullanım devri ile ilgili hükümler, bakım-onarım yükümlülükleri, sözleşmenin sona erme koşulları ve fesih sebepleri yer almaktadır. Bu hususların sözleşmede açıkça ve hukuka uygun şekilde düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde kritik rol oynar.
Kira sözleşmesi hazırlanırken, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, tarafların özel durumlarına ve ihtiyaçlarına uygun düzenlemeler yapılabilir. Ancak, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı lehine koruyucu hükümler bulunduğundan, bu hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilmesi mümkün değildir. Or-An Kira Avukatı olarak, kira sözleşmelerini hazırlarken bu yasal sınırları göz önünde bulunduruyor ve müvekkillerimizin menfaatlerini en üst düzeyde koruyacak, ancak hukuka uygun bir sözleşme ortaya çıkarmayı hedefliyoruz.
Kira sözleşmesi hazırlanırken, Or-An bölgesinin özellikleri ve gayrimenkul piyasasının dinamikleri de dikkate alınmalıdır. Bölgede yaygın olan kiralama pratikleri, emsal kira bedelleri ve gayrimenkul türleri, sözleşmenin şekillendirilmesinde etkili olabilir. Yerel dinamiklere hakim bir Or-An Kira Avukatı olarak, bu faktörleri de göz önünde bulundurarak, müvekkillerimizin ihtiyaçlarına en uygun sözleşmeleri hazırlıyoruz. Ayrıca, kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi, kiralananın el değiştirmesi durumunda kiracıyı korumak için önemli bir güvence sağlayabilir ve bu konuda da müvekkillerimize gerekli hukuki desteği sunmaktayız.
Tahliye Davaları ve Yasal Süreç
Tahliye davaları, kira hukukunun en hassas ve teknik konularından biri olup, gerek kiraya verenler gerekse kiracılar açısından önemli sonuçlar doğurmaktadır. Or-An Kira Avukatı olarak, tahliye davalarında izlenmesi gereken yasal süreçleri yakından takip ediyor ve müvekkillerimizin haklarını en üst düzeyde koruyoruz. Tahliye davalarında süre ve usul yönünden yapılacak hatalar, davanın reddine veya uzamasına neden olabileceğinden, profesyonel hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır.
Aşağıdaki tablo, kira hukukunda tahliye sebeplerini, yasal dayanaklarını, süre koşullarını ve özelliklerini göstermektedir. Bu bilgiler, tahliye davalarında hangi gerekçelerle ve ne şekilde hareket edilebileceğini anlamanıza yardımcı olacaktır.
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | Süre Koşulları | Özellikler |
|---|---|---|---|
| Kira Bedelinin Ödenmemesi | TBK md. 315, 352/2 | 30 günlük ödeme süreli ihtar, 2 haklı ihtar | Kiracıya verilen sürede ödeme yapılmazsa dava açılabilir |
| Tahliye Taahhüdü | TBK md. 352/1 | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalı | Noterde düzenleme şeklinde yapılmış olmalı |
| Kiraya Verenin İhtiyacı | TBK md. 350 | Minimum 10 yıllık kira süresi, 3 ay önceden bildirim | Gerçek ve samimi ihtiyaç ispatlanmalı |
| Yeniden İnşa ve İmar | TBK md. 350 | Minimum 10 yıllık kira süresi, 3 ay önceden bildirim | İmar ve inşa amacı, resmi belgelerle kanıtlanmalı |
| Kiralananın Kötü Kullanımı | TBK md. 316, 352/2 | İki haklı ihtar, 30 günlük ödeme süreli ihtar | Kötü kullanımın delillerle ispatlanması gerekir |
| Yeni Malik Nedeniyle Tahliye | TBK md. 351 | Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava | Yeni malik kendisi veya yakınları için kullanma amacı taşımalı |
| Belirli Süreli Sözleşmenin Sona Ermesi | TBK md. 347 | Süre bitiminde kendiliğinden sona erer (Konut ve çatılı işyeri hariç) | Konut ve çatılı işyerinde uzama olur, diğer sözleşmelerde uzama olmaz |
Tahliye davalarında yasal sürelere ve usule dikkat edilmesi büyük önem taşır. Bu sürelerin kaçırılması halinde, dava hakkı düşebilir veya ertelenebilir. Bu nedenle, tahliye talebi olan durumlarda bir avukatın danışmanlığına başvurulması önerilir.
Tahliye davalarında izlenecek hukuki süreç, davanın türüne ve tahliye sebebine göre farklılık göstermektedir. Örneğin, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılmadan önce, kiracıya 30 günlük ödeme süresi veren bir ihtarname gönderilmesi ve bu sürede ödeme yapılmaması gerekmektedir. Bu usulün atlanması, davanın reddine yol açabilir. Benzer şekilde, kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, kira ilişkisinin en az 10 yıl sürmüş olması ve kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekmektedir.
Or-An Kira Avukatı olarak, tahliye davalarında müvekkillerimizi hem davacı hem de davalı sıfatıyla temsil etmekte ve her aşamada en uygun hukuki desteği sunmaktayız. Tahliye davası açmak isteyen kiraya veren müvekkillerimiz için, davanın başarı şansını artıracak şekilde ön hazırlık yapılması, delillerin toplanması, ihtarnamelerin hazırlanması ve dava dilekçesinin en güçlü şekilde kaleme alınması hizmetlerini sunmaktayız. Tahliye davasıyla karşı karşıya kalan kiracı müvekkillerimiz için ise, tahliye talebinin hukukiliğinin değerlendirilmesi, savunma stratejisinin belirlenmesi ve kiracının haklarının korunması için gerekli tüm hukuki işlemleri yapmaktayız.
Sıkça Sorulan Sorular
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran belirlemişlerse, artış o oran üzerinden yapılır. Eğer sözleşmede hiç artış oranı belirlenmemişse, hakim tarafından TÜFE oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre uygun bir artış oranı belirlenir.
Ancak 7161 sayılı Kanun ile 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılan konut kira sözleşmelerinde, taraflarca bir oran belirlenmemiş ise yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir. Bu düzenleme 01.01.2019 tarihinden önceki kira sözleşmelerini de kapsamaktadır. Bu yasal sınırı aşan kira artışları için kiracı, kira tespit davası açarak fazla ödediği kira bedelinin iadesini talep edebilir. Kira tespit davası, kira bedelinin yenilenen kira dönemleri için geçerli olacak miktarını belirlemek amacıyla açılan bir davadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 320. maddesine göre, kiracı, kiraya verene zarar verecek değişiklikler yapamaz. Kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızasını alarak, kiralanan gayrimenkulde değişiklik yapabilir. Kiraya veren, bu rızayı vermekten haksız sebeplerle kaçınamaz.
Kiracının kiralananda değişiklik yapma hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi ile sınırlandırılmıştır. Bu maddeye göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu binanın ortak kullanıma ayrılan yerlerine özen göstermekle yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz. İzinsiz değişiklik yapılması halinde, kiraya veren kiracıdan bunların eski hale getirilmesini isteyebilir veya eski hale getirmenin imkânsız olması durumunda, kiralananın bu haliyle kabul edildiğini beyan edebilir. Kiraya veren, eski hale getirmeyi isterse, kiracıya bunun için uygun bir süre verir; kiracı bu süre içinde işi yapmaz ise, kiraya veren, masrafları kiracıya ait olmak üzere kiralananda değişiklikleri eski hale getirebilir.
Önemli bir husus da, kiracının yaptığı ve kiraya verenin onayladığı değişikliklerin, kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananın iade şeklini etkileyebileceğidir. Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa ve kiraya veren de farklı bir talepte bulunmuyorsa, kiracı kiralananı teslim aldığı şekilde (yani değişiklikler yapılmadan önceki haliyle) teslim etmekle yükümlüdür. Tadilat konusunda yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek için, kira sözleşmesinde kiracının yapabileceği değişikliklerin kapsamı, koşulları ve kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananın hangi durumda iade edileceği açıkça belirtilmelidir.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kiralanan gayrimenkul kiraya verene teslim edildiğinde, depozito bedelinin iadesi gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, kiracı, kiraya verene güvence vermişse (depozito), kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde, kiraya verenden güvencenin iade edilmesini isteyebilir.
Depozito iadesinde izlenecek adımlar şu şekildedir: İlk olarak, kiralanan gayrimenkulün kiraya verene teslimi yapılır ve teslim tutanağı düzenlenir. Bu tutanakta, kiralananın durumu, varsa hasar ve eksikliklerin tespiti yer almalıdır. İdeal olan, gayrimenkulün kira başlangıcındaki durumunu gösterir bir tutanak veya fotoğrafların da bulunmasıdır. Bu sayede, kira süresince oluşan hasarlar ve normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar ayrıştırılabilir.
Teslim yapıldıktan sonra, kiracı kiraya verene yazılı bir başvuru yaparak depozito bedelinin iadesini talep eder. Bu başvuruda, kira sözleşmesinin sona erdiği, kiralananın teslim edildiği ve depozito bedelinin hangi banka hesabına yatırılacağı belirtilir. Kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın depozitoyu iade etmezse, kiracı depozitonun iadesi için icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir.
Kiraya veren, kiralananın hasarlı veya eksik olduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ispat etmeli ve zarar miktarını somut olarak ortaya koymalıdır. Normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar için kesinti yapılamaz. Depozitodan kesinti yapılacaksa, bu kesintinin nedeni ve miktarı konusunda kiracıya detaylı bir açıklama sunulmalıdır. Or-An Kira Avukatı olarak, depozito iadesi konusunda hem kiracı hem de kiraya veren müvekkillerimize hukuki destek sağlıyor, haklarının korunması için gerekli tüm işlemleri yapıyoruz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kiralanan gayrimenkulün mülkiyetinin el değiştirmesi, kira sözleşmesinin sona ermesine neden olmaz. Yeni malik, kiralanan gayrimenkulün mülkiyetini kazanmasıyla birlikte, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiraya verenin haklarına ve borçlarına sahip olur. Bu kural, “satım kirayı bozmaz” olarak da bilinir ve kiracıya önemli bir koruma sağlar.
Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, yeni malike belirli koşullar altında kiracıyı tahliye ettirme hakkı tanımaktadır. Buna göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Kiracı, bu tür bir tahliye riskini önlemek için, kira sözleşmesini tapu siciline şerh ettirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesine göre, tapu siciline şerh verilen kira sözleşmesinde kiracı, kira süresi içinde üçüncü kişilere karşı da kiracılık hakkını ileri sürebilir. Bu şerh, yeni malikin tahliye davası açma hakkını ortadan kaldırır ve kiracıya güçlü bir koruma sağlar.
Kiralanan gayrimenkulün satılması durumunda, kiracının dikkat etmesi gereken diğer hususlar şunlardır: Kira bedelinin kime ödeneceği konusunda yazılı bir bildirim almak önemlidir. Yeni malikin bilgilerini edinmek ve kira sözleşmesinin bir örneğini ona vermek faydalı olabilir. Kiracı, satış işlemi nedeniyle yasal haklarını kaybetmeyeceğini bilmeli, ancak yeni malikin tahliye davası açma ihtimaline karşı hazırlıklı olmalıdır. Or-An Kira Avukatı olarak, kiralanan gayrimenkulün satılması durumunda kiracıların haklarının korunması ve yeni malik karşısında hukuki durumlarının güçlendirilmesi için gerekli tüm hukuki desteği sağlıyoruz.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshetme hakkı, sözleşmenin türüne ve süresine bağlı olarak değişiklik gösterir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı kural olarak süre dolmadan önce sözleşmeyi feshedemez. Eğer süre dolmadan feshederse, kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, kalan sürenin kira bedelini ödemekle yükümlü olabilir.
Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi, kiracıya önemli sebeplerin varlığı halinde hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmelerini feshetme hakkı tanımaktadır. Bu maddeye göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Önemli sebep, öngörülemeyen veya öngörülse bile kabul edilmeyecek olağanüstü durumları ifade eder. Örneğin, kiracının işini kaybetmesi, başka bir şehre taşınmak zorunda kalması, sağlık sorunları nedeniyle kiralanan yerde yaşayamaması gibi durumlar önemli sebep olarak değerlendirilebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bildirim süresine uyarak belirli süreli sözleşmeyi sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmeyi ise her zaman feshedebilir. Bu fesih bildirimi, yazılı olarak yapılmalıdır. Bildirim süresi, kiralananın bulunduğu yerde olağan kira dönemi için geçerli olan süreye göre belirlenir. Genel olarak, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi, en az üç ay önceden yapılmalıdır.
Kiracının kira sözleşmesini feshetmek istemesi durumunda, fesih bildirimini yazılı olarak yapması, yasal sürelere uyması ve fesih gerekçesini açıkça belirtmesi önemlidir. Ayrıca, kiralananı sözleşme sonunda teslim etmeye hazır olduğunu da belirtmelidir. Or-An Kira Avukatı olarak, kiracıların kira sözleşmesini feshetme sürecinde karşılaşabilecekleri hukuki sorunları önlemek ve haklarını korumak için gerekli tüm desteği sağlıyoruz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 304. ile 308. maddeleri arasında, kiralanan gayrimenkulde ayıp ortaya çıkması durumunda kiracının hakları düzenlenmiştir. Ayıp, kiralananın kararlaştırılan veya beklenen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan eksikliktir. Ayıplar, önemli-önemsiz, açık-gizli, başlangıçta var olan-sonradan ortaya çıkan şeklinde sınıflandırılabilir.
Kiralanan gayrimenkulde ayıp ortaya çıktığında, kiracının ilk yapması gereken, durumu derhal kiraya verene bildirmektir. Bu bildirim, ayıbın giderilmesi için kiraya verene fırsat tanır ve aynı zamanda kiracının yasal haklarını kullanabilmesi için bir ön koşuldur. Bildirimin yazılı olarak yapılması ve mümkünse ayıbın fotoğraflarla belgelenmesi faydalı olacaktır.
Kiracı, ayıp nedeniyle aşağıdaki haklardan birini kullanabilir: Kiraya verenden ayıbın giderilmesini (onarım) isteyebilir. Ayıp onarılana kadar kira bedelinde indirim talep edebilir. Ayıbın kiralananın kullanımını önemli ölçüde engellemesi ve kiraya verenin makul bir süre içinde ayıbı gidermemesi durumunda, sözleşmeyi feshedebilir. Ayıp nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebilir.
Önemli bir husus, kiracının kiralanandaki küçük ayıpları, örneğin musluk tamiri, ampul değişimi gibi basit onarımları kendisinin yapması gerektiğidir. Ancak, çatı akması, su tesisatında ciddi sorunlar, elektrik tesisatındaki arızalar gibi önemli ayıpların giderilmesi kiraya verenin sorumluluğundadır. Or-An Kira Avukatı olarak, kiralanan gayrimenkulde ayıp ortaya çıkması durumunda kiracıların haklarını kullanabilmeleri için gerekli hukuki desteği sağlıyor, kiracı ve kiraya veren arasındaki anlaşmazlıkların çözümüne yardımcı oluyoruz.
Kira sözleşmesinde yazılı olmayan hususlar için öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri (TBK md. 299-356) uygulanır. Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkilerinde tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenleyen temel mevzuattır ve sözleşmede hüküm bulunmayan durumlarda bu kanun hükümleri geçerlidir.
Kira sözleşmesinde yazılı olmayan bir husus ortaya çıktığında, öncelikle taraflar arasında bu konuda bir teamül (alışılmış uygulama) olup olmadığına bakılır. Örneğin, sözleşmede açıkça belirtilmemiş olsa bile, taraflar arasında kira bedelinin her ayın belirli bir gününde ödenmesi konusunda yerleşmiş bir uygulama varsa, bu teamül bağlayıcı olabilir.
Bunun yanı sıra, taraflar sözleşmede düzenlenmeyen hususlar için ek bir protokol yapabilirler. Bu protokol, ana sözleşmenin bir parçası haline gelir ve taraflar için bağlayıcıdır. Ek protokolün yazılı olması ve her iki tarafça da imzalanması önemlidir.
Sözleşmede yazılı olmayan hususlar nedeniyle bir anlaşmazlık çıkması halinde, tarafların öncelikle uzlaşma yoluyla sorunu çözmeye çalışmaları önerilir. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde, konunun niteliğine göre arabuluculuk veya dava yoluna başvurulabilir. Or-An Kira Avukatı olarak, kira sözleşmesinde yazılı olmayan hususlardan kaynaklanan anlaşmazlıkların çözümü için müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunuyor, gerektiğinde ek protokoller hazırlayarak müvekkillerimizin haklarını güvence altına alıyoruz.
Kira avukatı ücreti, çeşitli faktörlere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Ücret belirlenirken, davanın türü ve karmaşıklığı, uyuşmazlık konusu miktarı, avukatın deneyimi ve uzmanlığı, tahmini iş yükü, davanın süresi ve Türkiye Barolar Birliği’nin her yıl yayımladığı asgari ücret tarifesi gibi faktörler dikkate alınır.
Kira davalarında avukatlık ücreti genellikle üç şekilde belirlenebilir: Sabit ücret, davanın tamamı için belirlenen tek bir ücrettir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenen ücret, dava konusu miktarın belirli bir yüzdesi olarak veya tarife üzerinden sabit bir miktar olarak hesaplanır. Saatlik ücret ise, avukatın dava için harcadığı süreye göre hesaplanan ücrettir.
Kira davalarında, davanın türüne göre ücret farklılık gösterebilir. Örneğin, bir tahliye davası ile bir kira tespit davası veya bir kira alacağı davası için avukatlık ücreti farklı olabilir. Ayrıca, davada talep edilen miktarın yüksekliği de ücreti etkileyen bir faktördür.
Avukatınızla ilk görüşmede ücret konusunu netleştirmek ve yazılı bir anlaşma yapmak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek açısından önemlidir. Or-An Kira Avukatı olarak, müvekkillerimizle ücret konusunda şeffaf bir iletişim kuruyor, davanın niteliğine ve müvekkilin beklentilerine en uygun ücretlendirme modelini belirliyor ve bu konuda yazılı bir anlaşma yapıyoruz. Müvekkillerimize sunduğumuz hizmetin kalitesi ve profesyonelliğinin, ödedikleri ücretin karşılığını fazlasıyla alacaklarının güvencesini veriyoruz.
Neden Or-An Kira Avukatı?
Kira hukuku, günlük hayatta sıkça karşılaşılan ve birçok insanı doğrudan etkileyen karmaşık bir hukuk alanıdır. Kira ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıkların çözümü için uzman bir hukuki desteğe ihtiyaç duyulur. Or-An Kira Avukatı olarak, kira hukuku alanındaki uzmanlığımız ve deneyimimizle, müvekkillerimize en kaliteli hukuki hizmeti sunmayı amaçlıyoruz.
Or-An bölgesinin gelişen gayrimenkul piyasasını ve bölgeye özgü kiralama pratiklerini yakından takip ediyor, bu bilgi birikimimizi müvekkillerimizin yararına kullanıyoruz. Kiracı ve kiraya veren müvekkillerimize, kira sözleşmelerinin hazırlanmasından tahliye davalarına, kira alacaklarının tahsilinden kiralananın ayıplı olması durumunda hakların kullanılmasına kadar tüm süreçlerde profesyonel hukuki destek sağlıyoruz.
Kira uyuşmazlıklarının çözümünde, hızlı ve etkin hareket etmenin, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik öneme sahip olduğunun bilincindeyiz. Bu nedenle, müvekkillerimizin taleplerine hızlı yanıt veriyor, hukuki süreçleri en kısa sürede başlatıyor ve titizlikle takip ediyoruz. Her davayı kendi özgün koşullarında değerlendiriyor, müvekkillerimizin özel durumlarına en uygun hukuki çözümleri sunuyoruz.
Müvekkillerimizle şeffaf ve güvene dayalı bir ilişki kurmayı önemsiyor, hukuki süreçler hakkında onları düzenli olarak bilgilendiriyor ve sorularını açık bir şekilde yanıtlıyoruz. Kira hukukunun dinamik yapısını ve sürekli güncellenen mevzuatı takip ediyor, güncel bilgi ve deneyimimizi müvekkillerimizin menfaatlerini korumak için kullanıyoruz.